Aluguel atrasado: existe prazo mínimo para entrar com ação de despejo?
Muitas administradoras de locação e proprietários acreditam que só é possível agir contra um inquilino inadimplente depois de alguns meses de atraso. Essa ideia, comum no dia a dia da gestão de imóveis, não encontra respaldo na legislação em vigor. Entender o momento correto para agir ajuda a reduzir prejuízos e riscos jurídicos, tanto para o locador quanto para quem administra o contrato.
O mito dos três meses de espera
De onde vem essa crença
A confusão costuma surgir da mistura entre situações distintas da locação: o prazo mínimo de contrato exigido para a retomada por denúncia vazia, a rotina de negativação em cadastros de proteção ao crédito e orientações informais repassadas entre profissionais do setor. Nenhuma dessas situações corresponde a uma exigência legal de tempo mínimo de inadimplência para o ajuizamento da ação de despejo.
O que a Lei do Inquilinato realmente estabelece
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula, no artigo 62, as ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. A norma não impõe um número mínimo de meses de atraso para que a ação seja proposta. Em regra, a mora referente a uma única parcela já autoriza o locador a buscar a rescisão do contrato, cumulada ou não com a cobrança dos valores devidos.
Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento
A constituição da mora
Para que o locador possa agir, é necessário que o inquilino esteja em mora, ou seja, que exista aluguel ou encargo vencido e não pago. A notificação prévia, embora recomendável como boa prática de gestão e como forma de documentar a tentativa de solução extrajudicial, não é condição legal obrigatória para o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento.
A purgação da mora pelo inquilino
Uma vez citado, o inquilino tem o direito de purgar a mora, isto é, evitar a rescisão do contrato pagando o débito atualizado, incluindo aluguéis, encargos, multas contratuais, juros, custas e honorários advocatícios, no prazo de 15 dias contado da citação, conforme o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses anteriores à propositura da ação, conforme o parágrafo único do mesmo artigo.
Quando cabe liminar de desocupação
Em contratos de locação garantidos por modalidades específicas, como caução, fiança ou seguro-fiança, a lei autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel em até 15 dias, antes mesmo da citação, conforme o artigo 59, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato. Essa previsão reforça que a inadimplência pode ser enfrentada com rapidez, sem necessidade de aguardar meses de atraso.
Os riscos de esperar para agir
O crescimento da dívida
Quanto mais tempo o locador ou a administradora aguardam para adotar providências, maior tende a ser o valor da dívida acumulada, corrigida por juros e encargos contratuais. Além disso, a recuperação dos valores em atraso tende a se tornar mais difícil conforme o tempo passa.
Impactos para a administradora de locação
Administradoras de imóveis que atrasam a adoção de medidas em casos de inadimplência podem ser questionadas pelos proprietários sobre a eficiência da gestão do contrato. Manter processos claros de comunicação, notificação e encaminhamento jurídico contribui para a proteção do proprietário e para a credibilidade da administradora.
Boas práticas para lidar com a inadimplência
Comunicação e notificação formal
Manter um fluxo de comunicação transparente com o inquilino desde o primeiro atraso, seguido de notificação formal quando necessário, ajuda a documentar a situação e facilita eventual atuação judicial.
Apoio jurídico especializado
Cada contrato de locação tem particularidades, como modalidade de garantia, cláusulas específicas e histórico de pagamentos, que podem interferir na estratégia mais adequada para reaver o imóvel e os valores devidos. Contar com orientação jurídica desde os primeiros sinais de inadimplência ajuda a definir os próximos passos com mais segurança.
Conclusão
Não existe, na legislação brasileira, um prazo mínimo de meses de atraso para o locador buscar a rescisão do contrato de locação e a cobrança dos valores devidos. Agir logo após a constituição da mora tende a reduzir prejuízos e fortalecer a posição do locador diante do inquilino inadimplente. Cada caso, no entanto, tem particularidades que devem ser analisadas individualmente antes de qualquer medida.
Perguntas frequentes
Preciso esperar um número mínimo de meses de atraso para entrar com ação de despejo?
Não. A legislação não impõe prazo mínimo de meses de inadimplência para o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento.
O que é a purgação da mora?
É o direito do inquilino, após ser citado na ação, de pagar o débito atualizado dentro de 15 dias para evitar a rescisão do contrato, conforme o artigo 62 da Lei do Inquilinato.
É obrigatório notificar o inquilino antes de entrar com a ação?
A notificação prévia não é exigência legal para o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento, mas costuma ser recomendada como boa prática de gestão.
A ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis em atraso?
Sim. O artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato permite cumular o pedido de rescisão da locação com o de cobrança dos aluguéis e acessórios devidos.
Quais os riscos de esperar para agir contra a inadimplência?
O principal risco é o aumento do valor da dívida, acrescida de juros e encargos, além da maior dificuldade de recuperação dos valores conforme o tempo passa.
Fale com a QB Advocacia
A QB Advocacia, Consultoria e Compliance atua com administradoras de locação e proprietários na análise de contratos e na condução de medidas relacionadas à inadimplência locatícia. Cada caso depende de análise da documentação e do contrato específico.